Nieuws

Het zal je maar overkomen. Huis gekocht, geen financierings-voorbehoud en de bank laat weten dat de hypotheek niet wordt goedgekeurd. Denk niet dat dit niet kan of dat zoiets niemand overkomt. Integendeel.

Aan het kopen van een huis zonder enig voorbehoud zijn risico's verbonden. Als je de koop moet ontbinden omdat de hypotheek niet rond komt, kost je dat minimaal 10% van de koopsom. En dan gaat het over serieus geld.

Hoe meer concurrentie, hoe meer risico’s kopers bereid zijn te nemen. Bijvoorbeeld door maximaal te lenen, ruim te overbieden of zelfs te kopen zonder voorbehoud van financiering. Toen we hier eerder dit jaar onderzoek naar deden, bleek dat bijna de helft (48%) van de ondervraagde kopers overweegt om een risico te nemen waarmee zij meer kans hopen te maken op een woning. Onder starters was dit zelfs 73% (bron: funda Index januari 2021). Kopen zonder kijken gaat de meeste huizenzoekers nog te ver, maar van een bouwkundige keuring zouden zij bijvoorbeeld wel afzien. Helaas is de marktsituatie voor kopers er sindsdien niet beter op geworden.

Verkopers willen graag snel zeker weten dat een koop doorgaat. Daarom is een bod zonder voorbehoud aantrekkelijk: ze hoeven niet zes tot acht weken te wachten tot de financiering rond is of bang te zijn dat het koopcontract later nog wordt ontbonden. Voor kopers is er echter vaak nog veel onzeker op het moment van bieden. Zij weten bijvoorbeeld nog niet of de financiering (op tijd) rond komt.

Meer informatie over dit onderwerp ? Kom een keer langs en we kunnen je tips geven hoe je succesvol kan opereren op de woningmarkt zonder al te grote risico's te hoeven nemen.

Behalve over de prijs van een woning moeten partijen het ook eens worden over andere zaken, zoals de datum van levering. Wat wil je juist vóór of na de jaarwisseling regelen, en waarom? Maak slim gebruik van een veranderend belastingklimaat.

Het begin van een nieuw jaar gaat vaak gepaard met nieuwe wetten en maatregelen. 2023 is daarop geen uitzondering. Sommige kwesties pakken gunstiger uit tijdens het nu lopende belastingjaar, andere kun je — afhankelijk van je omstandigheden — financieel gezien beter even uitstellen tot na de oliebollen. Onderstaand overzicht houdt geen rekening met de ontwikkeling van de huizenprijzen, of de hypotheekrente. Maar ben je al, of ga je bijna in onderhandeling over de aan- of verkoop van een woning, dan vind je hier wat aanknopingspunten. Vraag je hypotheekadviseur om meer detail over deze en andere financiële kwesties.

Uitstel vermogensbelasting
Op dit moment de woning verkopen is praktisch een garantie op winst: met de sterk gestegen huizenprijzen is de opbrengst vrijwel altijd hoger dan de resterende hypotheekschuld. Heb je nog geen volgende koopwoning en vindt de overdracht nog dit jaar plaats dan telt die overwaarde mee in je vermogen per 1 januari 2023. Je wordt daarover aangeslagen in box 3 van de inkomstenbelasting. Wisselt de woning ná de jaarwisseling van eigenaar, dan stel je de vermogens­belasting met een jaar uit tot 2024. Overigens gaat de vrijstelling op deze belasting van circa € 50.000 nu naar € 57.000 in 2023 (of het dubbele daarvan voor fiscaal partners).

Vrijstelling overdrachtsbelasting starters gaat in 2023 naar € 440.000

Jaar extra voor meeverhuizen aflossingsvrije hypotheek
Stamt je aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 dan is de rente erop aftrekbaar voor de belasting. Bij verkoop van de woning los je die hypotheekschuld af, maar volgens het ‘overgangsrecht’ blijft de rente ook aftrekbaar bij een volgende aflossingsvrije lening. Voorwaarde is wel dat je de nieuwe hypotheek afsluit voor het einde van het volgende jaar. Bij een overdracht in 2022 heb je dus de tijd tot 31 december 2023. Til je deze over de jaarwisseling heen, dan kun je een volgende koopwoning nog tot eind 2024 financieren met een (deels) aflossingsvrije lening waarvan de rente aftrekbaar is.

Maximaal 50% en 30 jaar
Sinds 2001 kun je hypotheekrente nog maximaal 360 maanden aftrekken. Voor hypotheken van voor die tijd kan dat nog tot 2031. Bij nieuwe hypotheken hanteren de meeste banken wel de regel dat maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij geleend kan worden. Op de rest moet je annuïtair of lineair aflossen.

Hogere vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters
Maakte je nog niet eerder gebruik van deze vrijstelling en ben je nog geen 35? Dan bespaar je jezelf 2% overdrachts­belasting bij de aanschaf van een woning voor eigen gebruik. Op een woning van € 350.000 scheelt dat zomaar zevenduizend euro. Wel geldt deze vrijstelling alleen voor woningen tot een bepaalde marktprijs. Dit jaar ligt die grens op € 400.000, komend jaar stijgt die naar € 440.000. Als je de overdracht van een woning in deze range over de jaarwisseling heen tilt, scheelt je dat dus ruim achtduizend euro starters­vrijstelling. Tenzij je de komende maanden je 35e verjaardag viert natuurlijk.

 

Aankoop grond en bijgevouwen hoger belast

Het tarief bij de overdracht van een garage/schuur, stuk grond, of woning-voor-de-verhuur stijgt van 8% nu, naar 10,4% vanaf 1 januari 2023. De aanschaf van dit soort objecten is dus in 2022 (fiscaal) voordeliger. Koop je zo’n bijgebouw of aangrenzend terrein direct met het hoofdgebouw, dan betaal je over beide overigens hetzelfde percentage overdrachts­belasting. Niets dus als je in aanmerking komt voor vrijstelling, of het gebruikelijke tarief van 2%, als de aanschaf geen beleggings­object betreft.

Nationale Hypotheek Garantie voor duurdere woningen
Per 1 januari 2023 stijgt de kostengrens voor een hypotheek met NHG naar € 405.000 waar deze dit jaar nog op € 355.000 ligt. In roerige tijden rond je hypotheek, zoals na baanverlies, arbeids­ongeschiktheid of een scheiding, kan dit ‘vangnet’ uitkomst bieden. Ligt de aankoopprijs van de woning waarover je onderhandelt tussen genoemde bedragen, dan biedt uitstel van overdracht je alsnog de gelegenheid je hypotheek met NHG af te sluiten. Voor nog uit te voeren energie­besparende maatregelen kun je tot 6% meer lenen. Bij een NHG-hypotheek komt die grens in 2023 dus op maximaal € 429.300.

Zonnepanelen zonder btw
Gebruik je de extra leenruimte in 2023 voor de aanschaf van zonnepanelen, dan betaal je daarover geen btw, als het wetsvoorstel hierover wordt aangenomen. Met een nultarief hoef je geen btw terug te vorderen. Wel zo efficiënt voor jou (en de Belastingdienst). Het is vooral prettig voor ondernemers die dit al eerder deden en nu zonnepanelen willen bij plaatsen.

Laatste kans op hogere aftrek
Komend jaar maakt het voor veel aftrekposten niet meer uit hoeveel je verdient. De financieringskosten van een woning — maar bijvoorbeeld ook betaalde partner­alimentatie — zijn dan aftrekbaar tegen het tarief van de eerste schijf van de inkomsten­belasting. Dat wordt 36,93% (of 19,03% vanaf de aow-leeftijd).

Huishoudens met een belastbaar inkomen boven € 69.398 kunnen dit soort kosten in 2022 nog tegen 40% aftrekken. Dus hoewel er argumenten zijn om de overdracht van de woning uit te stellen, kan het wel wat belasting schelen als de nota van je financieel adviseur of taxateur nog dit jaar op de mat valt. Ook bij het oversluiten van de hypotheek, extra lenen voor een verbouwing, of afkopen van partneralimentatie geldt dit jaar nog het 40%-tarief wanneer je een hoger inkomen geniet. Informeer tijdig naar je opties.

 
 

Wie nog een risico-opslag betaalt op zijn hypotheekrente maakt goede kans op een verlaging van zijn tarief, gewoon binnen de lopende overeenkomst. Dankzij de sterk gestegen huizenprijzen komen veel hypotheken eerder in aanmerking voor een lagere risicoklasse. Een paar tienden korting op een forse lening bespaart je al snel honderden euro's per jaar. Je moet alleen wel zelf aan de bel trekken.

Niet iedereen is er misschien mee bekend, maar wie maximaal leent, betaalt een hogere rente dan iemand die de aanschaf van een woning deels uit eigen zak betaalt — bijvoorbeeld met de overwaarde op het vorige huis, spaargeld, of een schenking of erfenis. Die hogere rente hangt samen met het risico dat geldverstrekkers (vaak een bank) lopen als zich ooit betalingsproblemen voordoen. Zij hanteren daarvoor diverse risicoklassen, elk met een bepaalde opslag op de basisrente uit de advertenties. Die klassen variëren per bank, maar in het algemeen geldt: hoe meer je leent ten opzichte van de woningwaarde, des te hoger de risico-opslag.

Liet december al een piek zien voor 2021, na de jaarwisseling kregen de financieel advieskantoren het alleen maar drukker: het aantal hypotheekaanvragen steeg in januari met 38% versus begin vorig jaar. Berichten over een stijgende rente zetten huiseigenaren aan tot het over- of bijsluiten van een hypotheek. Loopt het echt zo’n vaart?

Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN, goed voor 85% van alle aanvragen) komt de recordgroei maar zeer ten dele doordat meer kopers op zoek zijn naar een hypotheek. Hun aantal groeide maar met twee procent. Het leeuwendeel valt terug te voeren op mensen die hun maandlasten willen verlagen, of die — om tal van redenen — geld willen vrijmaken uit de overwaarde op hun woning. Begin dit jaar houdt zes van de tien aanvragen verband met het oversluiten van de huidige hypotheek of het bijsluiten van een extra lening. Slechts veertig procent is bedoeld voor de financiering van een volgende woning.

Renteverhoging
De run op hypotheken komt mede doordat sommige partijen de rentes weer wat verhoogden. Wie tot nu toe afwachtte of de lening nog wat voordeliger kon — omdat de rentes alsmaar daalden — kan dan besluiten dat nú het juiste moment is. Was je toch al van plan was de hypotheek over te sluiten dan zit je inmiddels dichter bij het einde van de rentevaste periode. Daarmee is de boeterente gedaald. Hoeveel je netto kunt besparen, of wat een extra lening je maandelijks kost rekent je adviseur je graag voor.